CENTRO SERVIZI CAMINITI

Pre Asta e Saldo e Stralcio

Consulenza e Assistenza Specializzata
Casa Pignorata

Che cosa è?

La Pre-Asta è la vendita di una casa pignorata sul libero mercato, prima dell'Asta, quando i debiti sono inferiori al valore dell’immobile, garantendo un ricavo al venditore.

Come si vende una casa pignorata prima dell'asta?

La vendita di un appartamento pignorato può essere effettuata se il valore dell'immobile è superiore alla transazione debitoria e se il proprietario è disponibile a vendere l'immobile prima dell'Asta giudiziaria per conseguire un ricavo.

Occorre raggiungere un accordo transattivo con tutti i creditori iscritti, quantizzare le spese di procedura, l'onorario a favore dei legali, gli oneri professionali del perito, del custode giudiziario, del delegato alla vendita.
Occorre acquisire informazioni commerciali sul venditore, effettuare il riscontro nel fascicolo R.G.E. in Tribunale, le cartelle ex Equitalia anche se non c'è ancora ipoteca legale,
Occorre analizzare il titolo di proprietà, la regolarita' catastale, conformità licenza edilizia, eventuale condono, se il fabbricato è soggetto a vincoli, le passività degli oneri condominiali ordinari e straordinari.

Come si acquista una casa con la Pre-Asta?

Per il venditore/debitore c'è un ricavo a fronte delle risultanze negative dell'Asta: quasi sempre dall'asta giudiziaria il venditore non ricava nulla, mentre con la Pre-Asta ottiene la differenza tra il saldo e stralcio debitorio e il valore di vendita dell'immobile sul libero mercato.

Per l'acquirente c'è la convenienza di un prezzo più contenuto: mediamente il 20-25% in meno rispetto al mercato ordinario. Si può visitare l'immobile, si può definire l'acquisto senza concorrenti, sia ha la disponibilità immediata del bene, si può avere un mutuo sino a 80% del prezzo di acquisto, si può effettuare il rogito presso il notaio.

Ogni vendita Pre-Asta ha una storia a sé. Per ogni contratto si impone uno studio specifico giacché molte sono le varianti e numerose le sub-condizioni. Ragion per cui, queste compravendite devono essere gestite da professionisti che ben conoscono la disciplina contrattuale stragiudiziale sub-astata.

La Pre-Asta non può essere gestita dal debitore né dalle agenzie immobiliari perché non conoscono le problematiche sul paniere del pignoramento e sulle regolarizzazioni edilizie-urbanistiche indicate dal CTU. In questi casi, l'acquirente se ne scappa con giusta ragione.

Non basta pagare tutti i debiti per acquistare un immobile sub-astato e non tutti i Professionisti legali conoscono questa specifica materia, e non hanno le competenze per gestire la Pre-Asta perché occorre risolvere le problematiche extra-crediti, altrimenti tutto si blocca al momento del Rogito notarile.

Si osserva che nella perizia del CTU spesso si annidano errori formali e sostanziali che possono far sospendere la vendita all'asta in attesa di rettifiche o integrazioni. Allungare i tempi dell'Asta è utile alla Pre-Asta perché favorisce la gestione della vendita dell'immobile pignorato.

Con l'accordo del creditore, si può chiedere la sospensione volontaria dell’asta per due anni. Poiché molte aste vanno deserte è conveniente anche al creditore una fase di "standby attiva" per tentare piani stragiudiziali, supportati da incarichi formali a consulenti accreditati.

Che cosa è?

Il Saldo e Stralcio immobiliare è una procedura che ci permette di risolvere consensualmente il contenzioso tra creditore e debitore. Permette di pagare di meno i debiti contratti ottenendo uno sconto sulla somma che ha originato la procedura esecutiva. Se la procedura è già in corso, se la casa, il negozio o capannone sono stati già pignorati e se il/i creditore/i sono d’accordo, sarà possibile vendere comunque il bene nel libero mercato fino al momento in cui questo non sarà effettivamente venduto all’asta. Chi vanta un credito nei suoi confronti, spesso accetta le condizioni nonostante questo comporti l’estinzione del debito (stralcio) e il ricevimento di una somma inferiore all’ammontare del debito originale (saldo). I creditori infatti sono soggetti al rischio di ulteriori costi rappresentati dalle spese e dagli oneri processuali connessi e l’attesa di tempi lunghissimi prima di ricevere le somme dovute. Questa procedura permetterà di ottenere il massimo dalla sua posizione debitoria.

Perché pochi applicano questo metodo?
perché è necessario interfacciarsi e trovare un punto di accordo tra Lei e tutti i creditori coinvolti. Se anche uno solo dei soggetti coinvolti non è d’accordo, sarà impossibile stralciare il suo debito. Sarà necessario affidarsi ai nostri professionisti che sono in grado di scegliere le modalità e le tempistiche corrette per portare a termine con successo questa particolare tipologia di pratica.

E’ possibile chiudere il mutuo a saldo e stralcio prima che l'immobile sia venduto all'Asta Giudiziaria?

Anche in questo caso è possibile raggiungere un accordo transattivo tra il cliente e il creditore (es. la banca), che consenta di chiudere la propria posizione mediante il pagamento di un importo inferiore rispetto al residuo del mutuo, interrompendo in questo modo il processo esecutivo che si attua con il pignoramento e la vendita forzata dei beni all’asta.

Come fare una transazione a saldo e stralcio?

La chiusura a saldo e stralcio dei debiti è una procedura molto complessa; sono indispensabili esperienza e “potere di negoziazione”, bisogna conoscere le disposizioni di legge in materia e le giuste strategie da seguire.

L’elevata specializzazione ed esperienza dei Professionisti del Centro Servizi Caminiti, Le consentirà di concludere transazioni vantaggiose, permettendoLe di ottenere sia l’estinzione del debito e la possibilità di vedere ripristinata la tua reputazione creditizia.

Affidatevi ai professionisti del Centro servizi Caminiti per mettere in pratica quello che in molti sono in grado di teorizzare ma pochi sanno veramente applicare.