CENTRO SERVIZI CAMINITI

Investimenti Immobiliari

Consulenza e Assistenza Specializzata
Investimento Immobiliare

Che cosa è?

Per Investimento Immobiliare, si intende un acquisto di un immobile con la previsione di un reddito dato dalla locazione dello stesso e dalla sua buona rivendibilità futura.

Roma è grande, è composta da quartieri radicalmente diversi tra loro ed ha un mercato immobiliare particolarmente complicato, da gestire in autonomia, i nostri Professionisti specializzati, La possono aiutare e consigliare in questo difficile compito.

Nel campo degli investimenti immobiliari un'ottima forma di profitto è rappresentata dall'acquisto di un immobile pignorato

Conviene investire in immobili?

l’investimento immobiliare ha avuto da sempre un trend positivo, infatti il numero di compravendite di immobili è sempre cresciuto e così anche il valore delle case, che nonostante crisi monetarie e periodi di elevata inflazione non hanno perso il loro valore o comunque non hanno subito svalutazioni importanti.

Si è trattato di un processo che si è autoalimentato per anni, infatti la crescita delle transazioni ha avuto come conseguenza una crescita del peso delle costruzioni nell’economia italiana e un aumento del numero di imprese edili e di addetti.

Come investire in immobili

Chi acquista un immobile al fine di fare un investimento, potrà guadagnare sostanzialmente in due modi: affittando la casa oppure rivendendola.

L’investimento immobiliare ha un aspetto molto interessante che consiste nella possibilità di ottenere un reddito mensile derivante dal canone d’affitto pagato dal locatario.

Generalmente gli immobili commerciali hanno un indice di redditività ben più alta di quelli ad uso abitativo, ma anche una fiscalità diversa e maggiormente incisiva . La possibilità di aderire alla “cedolare secca ” è data , per ora, solo alle locazioni di tipo abitativo , così come la possibilità di sottoscrivere contratti a canone concordato. L’interesse dell’investitore deve esser rivolto al Reddito Netto ricavato, ovvero al guadagno al netto delle tasse dovute all’erario.

Generalmente un investimento su un immobile ad uso abitativo può dare una redditività che oscilla tra il 3% e il 4% , contro la forbice che va tra il 6% e l’8% che solitamente offre la locazione commerciale.

Roma è particolarmente adatta per un investimento immobiliare:

- Prezzo degli immobili adeguato ;
- Forte domanda di affitti e prezzi delle locazioni elevati ;
- Alta rivendibilità degli immobili ,anche quelli nei quartieri periferici ;
- Alto mantenimento del prezzo di acquisto in confronto a città similari ;
- Commercio sempre vivo nelle principali arterie e nelle zone centrali della città

Investire in immobili senza soldi: è possibile?

Se non si dispone di grosse somme da investire ma si desidera effettuare comunque un investimento immobiliare, l’alternativa è quella di ricorrere alle Aste Giudiziarie.

I soldi si fanno quando si compra, non quando si vende

Se comprate a sconto, non sbaglierete mai. Potrete anche non acquistare l’immobile più liquido del mondo, ma quando si ha margine per rivenderlo, tutto diventa facile.
Viceversa, se comprate con poco sconto o a prezzo di mercato perchè “tanto il mercato sale” Vi ritroverete facimente con un'immobile difficile da vendere.

I due principali obiettivi di un ottimo investimento:

- 1) Massimizzare la redditività
- 2) Facilità di disinvestimento

Investimento in immobile Commerciale

Un buon investimento in un locale commerciale lo si può trovare abbastanza facilmente andando ad acquistare un immobile già locato di cui il proprietario se ne vuol disfare. In tal caso consiglio ai Nostri clienti di:

- Acquistare locali commerciali che si trovano sulle strade principali di qualsiasi quartiere in modo da avere un’alta possibilità di reperire eventuali nuovi conduttori qualora l’attività in essere dovesse dare disdetta del contratto di locazione. In ogni quartiere, anche il più vicino ai centri commerciali, ci sarà sempre un bar, un negozio di alimentari, una banca, un libero professionista etc etc ;
- Di controllare che l’attuale conduttore sia un buon pagatore e che non ci siano stati casi di ritardato pagamento del canone pattuito chiedendo riscontro dei pagamenti ricevuti al venditore ;
- Controllare che il locale commerciale non abbia problemi strutturali e di infiltrazioni acqua ( sconsigliamo in generale i locali per i quali è necessario scendere delle scale, vuoi per eventuali infiltrazioni d’acqua durante gli acquazzoni e vuoi le barriere architettoniche che sarebbero un elemento ostativo per alcune attività commerciali );
- Che il prezzo pagato per l’immobile corrisponda non solo al reddito minimo del 6%, ma che abbia anche una buona corrispondenza con i valori al mq della zona di appartenenza;

Investimento in immobile Residenziale

Un buon investimento in un immobile ad uso abitativo/residenziale offre invece varie possibilità:

Dalla locazione a studenti e/o lavoratori, alla locazione per famiglie , alla locazioni a studi professionali. In tal caso consiglio ai Nostri clienti di:

- Acquistare appartamenti al piano terra, in caso di acquisto in zona universitaria, qualora si tratti di un investimento a lungo periodo e che non debba essere successivamente adibita ad abitazione. In questo caso il prezzo di acquisto è più basso di quello eventualmente sostenuto per immobili ai piani più alti, mentre il prezzo della locazione è lo stesso o leggermente più basso. La rivendibilità dell’immobile è però più bassa di quella prevista per gli appartamenti ai piani superiori.
- Acquistare appartamenti nei pressi delle zone universitarie per affitto a studenti. Fiscalità ottima, velocità reperire conduttori interessati, alta rivendibilità anche ad immobile locato con reddito.

Metratura

La metratura che oggi garantisce la migliore redditività nonché quella che risulta più facile da vendere se si avrà in futuro necessita è quella che va dai 35mq agli 80mq. Gli appartamenti più grandi infatti hanno 2 problematiche, la prima è che sono più difficili da locare e successivamente da vendere, inoltre normalmente danno una maggiore redditivita due appartamenti piccoli che costano complessivamente somme elevate, che un unico immobile dello stesso costo.

Rendita Catastale

La rendita catastale è un dato fondamentale per valutare la redditività di un immobile. Dalla rendita si determinano le tasse che pagherete al momento dell’acquisto, che trattandosi di acquisto senza agevolazioni prima casa, sono decisamente più elevate. La tassazione si calcola moltiplicando la rendita catastale dell’immobile x 126 x 9% . Inoltre dalla rendita catastale si calcola l’IMU.

La cosa interessante della rendita catastale, è che è calcolata seguendo alcuni parametri molto strani, che dipendono dall’epoca di edificazione dello stabile, dal numero di vani (non metri quadrati) e altri fattori meno rilevanti. Quel che ne consegue è che immobili anche molto simili, nella stessa zona possono avere rendite catastali molto diverse.

Sarà dunque importante trovare appartamenti con una rendita catastale bassa per abbattere le spese di acquisto.

Spese Condominiali

Il discorso spese condominiali è decisamente più intuitivo, più basse sono meglio è! Ma ricordatevi di chiedere un rendiconto condominiale al proprietario dell’appartamento che avete scelto per essere sicuri delle spese che andrete a pagare.

Per chi investe nell’immobiliare, quando possibile, consigliamo appartamenti con riscaldamento autonomo, così se dovesse rimanere sfitto per qualche periodo non bisognerebbe sostenere il costo di un riscaldamento che non viene utilizzato.

Condizioni interne

Il classico appartamento vetusto, con mobilio antico, impianti non a norma e magari carta da parati lisa, non va bene. Non lo non lo vuole nessuno. Non si affitta.

Quindi bisogna cercare immobili in buono stato conservativo oppure, spendendo meno, immobili da rimodernare ad un prezzo più basso ma sul quale investire poi qualche migliaio di euro in lavori di ristrutturazione.

Calcolo Canone Concordato

Quando si acquista un immobile per metterlo a reddito una cosa estremamente utile, per conoscerne già la futura redditività, è quella di calcolare il canone di locazione concordato.

Riuscire ad affittare un immobile con questa tipologia di contratto permette di beneficiare di due sconti:

l’IMU viene ridotto di circa il 30%

l’IRPEF viene scontato del 30% (se si sceglie il regime ordinario)

La cedolare secca passa dal 21% al 10% (se si utilizza la cedolare secca)

Come potrà immaginare trovare un appartamento che costi poco (e quindi abbia una buona redditività) che abbia TUTTE le caratteristiche indicate, non sarà affatto facile! Come sempre bisogna trovare il compromesso che dipenderà moltissimo da quelle che sono le SUE esigenze.

C’è chi ad esempio non è alla disperata ricerca di massimizzare la redditività ma vuole anche acquistare un immobile con particolari caratteristiche architettoniche es estetiche.

C’è chi cerca una zona particolare, anche periferica, o sta già pensando al proprio futuro, al futuro dei propri figli che magari andranno all’università di Roma, o dei propri cari che abitano nell’hinterland romano e che un domani potrebbero migliorare il proprio stile di vita con un appartamento più centrale vicino a tutti i servizi.

L’affare immobiliare della Sua vita capita ogni settimana

Gli affari immobiliari esistono da sempre, in ogni periodo di mercato e in ogni mercato. Semmai il problema è trovarli. Ma per iniziare a trovarli deve iniziare a credere che ci siano (perché ci sono, lo possiamo garantire). Se iniziate credendo di poter trovare le case almeno al 30% di sconto, con opportunita’ di vendita facili e profittevoli, inizierei a trovarle. Ogni settimana ci sarà almeno una possibilità di fare un affare immobiliare. Quindi se quello qui trattato non La convince appieno, si affidi ai nostri Professionisti, che la sapranno consigliare al meglio.